蓝筹地产

【大行评级｜大华继显：维持香港地产股“与大市同步”评级，首选新鸿基地产】格隆汇11月12日｜大华继显发表研报指，香港楼市今年以大单位表现领先。首十个月住宅成交宗数同比升14%至58,564宗，一手及二手成交金额分别同比升20.7%及33.7%，其中价值1,000万至2,000万及2,000万港元以上单位成交分别同比升50.7%及40%，400万至1,000万港元升16.3%，而400万港元以下单位成交同比跌9.2%。该行预期，未来供应将持续转向细单位，潜在加息将压缩租金回报，加上供应增加，削弱细单位卖点，目前预测明年细单位楼价将受压，大单位楼价则相对企稳。该行维持香港地产股“与大市同步”评级。当中列新鸿基地产为首选，指出该集团净负债比率仅10.7%，预测2027财年股息率达3.8%，评级“买入”，目标价143.8港元。该行亦看好嘉里建设高端物业敞口较高及股息吸引，现价相当于2027财年预测股息回报率约7.3%，同予“买入”评级，目标价27.8港元。

电报 ·11-12 11:13

【大行评级｜瑞银：内地土地使用权续期，嘉里建设、恒隆地产及恒基地产面临最迫切压力】格隆汇11月10日｜瑞银发表研报指，内地土地使用权续期新政策下，九龙仓集团、嘉里建设、恒基地产及恒隆地产或面对最大潜在影响。该行估计，若发展商今日为全部内地投资物业续期20年，并将相关溢价按剩余土地使用权年期摊销，年化续期溢价相当于其年度股息的10%至29%。该行指出，考虑投资物业组合到期结构后，嘉里建设、恒隆地产及恒基地产面临最迫切压力，因大部分核心组合剩余土地使用权少于20年。若今日再延长20年，年化土地溢价相当于2027年预测股息的6%至8%。该行认为市场尚未充分反映新政策带来的潜在现金流出，同时更多港资发展商或考虑通过C-REITs变现资产，尤其是剩余土地使用权超过20年的非豪华项目，以降低日后土地使用权延期相关现金支出风险。

电报 ·11-10 14:40

【大行评级｜瑞银：降嘉里建设目标价至20港元，评级降至“中性”】格隆汇11月10日｜瑞银发表报告，将嘉里建设评级由“买入”降至“中性”，目标价由27港元降至20港元，反映对内地商业用地使用权续期新政策，以及写字楼市场前景仍然疲弱的忧虑。该行指出，新政策规定续期地价不低于基准地价的70%，最长续期年期为20年。嘉里建设总资产值约40%来自内地投资物业，其中12%楼面面积剩余土地使用权少于20年。若将剩余年期少于20年的项目再延长20年，估计应占地价约24亿元；若全面续期，金额可增至110亿元，分别相当于资产净值4%及19%，或以年化地价计相当于2027年预测股息的8%及25%。因此该行认为重估空间有限，惟约7%的高股息率应可继续为股价提供下行支持。

电报 ·11-10 11:47

【大行评级｜大摩：相信太古地产未来60日将相对跑赢大市，目标价28港元】格隆汇10月27日｜摩根士丹利发表研报指，相信太古地产的股价将于未来60日将相对跑赢大市。根据仲量联行数据，香港中环写字楼现货租金于今年首九个月上升9.4%。该行预计太古地产第三季香港及内地经营表现强劲，又认为太古地产近期于太古坊的重建项目具增值作用，现时该股估值吸引，予其“增持”评级，目标价28港元。

电报 ·10-27 15:28

【大行评级｜美银：恒隆地产估值吸引，维持“买入”评级】格隆汇10月16日｜美银证券发表研报指，恒隆地产今年第三季内地租户销售同比增长3%，低于第二季的9%及第一季的24%。该行估计国庆黄金周销售趋势或进一步转弱至同比轻微下跌，主要是由于奢侈品销售偏软及受高基数拖累，惟相关弱势应已反映在市场预测。该行提到，虽然恒隆地产的奢侈品零售受压，但公司正在上海恒隆广场建立奢华零售生态系统，旨在延长顾客在商场的逗留时间。该行认为，恒隆地产的估值吸引，维持“买入”评级，目标价8.2港元。

电报 ·10-16 11:47

【大行评级丨高盛：香港住宅成交回软惟楼价具韧性，维持全年楼价升15%预测】格隆汇9月23日｜高盛发表研报指，香港住宅成交量近两至三个月持续回软并企稳在较低水平，由上半年同比升42%，扭转为7月至8月同比跌26%，惟楼价仍具韧性，年初至今累计升幅约12.5%；写字楼市场的复苏已开始扩展至非核心区，包括金钟及港岛东，而零售租金则自6月起回稳，惟年初至今仍跌1.5%，落后于该行全年预测升3%。市场关注美国利率走高对香港楼市的影响，高盛认为，香港市场流动性仍然充裕，银行存款结余同比稳定增长约10%，预期全年楼价升势将放缓，维持今年楼价升15%预测。该行在地产股、收租股、银行及金融行业选股包括恒基地产、新鸿基地产、太古地产、汇丰控股、渣打、港交所，并对中银香港等看法正面。

电报 ·09-23 14:28

【大行评级丨大摩：北都额外供应短期内不改住宅供需格局，偏好香港收租股】格隆汇9月17日｜摩根士丹利发表研报指，香港新一份《施政报告》及首份《五年规划》大致符合该行预期，未见房屋需求端惊喜，政策焦点仍在北部都会区执行、新增供应，以及吸引人才与学生。该行认为，北部都会区额外供应及公营房屋产量上升，短期内不应显著改变目前住宅供求格局，但近期监管发展及加息忧虑或继续令发展商受压。该行对本地地产行业评级为“吸引”。此外，当局将提交条例草案，容许房地产投资信托基金私有化/重组，并为转入上市REIT的非住宅资产提供印花税宽免；同时争取优质海外REIT在港双重上市，以及尽早把REIT纳入互联互通。若REIT通取得进展，领展或成主要受惠者。该行偏好具可见经常性收入及积极资本循环收租股，包括太古地产、领展及置地公司，三者评级均为“增持”。

电报 ·09-17 15:44

【大行评级丨花旗：香港首份《五年规划》及《施政报告》楼市措施无惊喜，行业首选太古地产等】格隆汇9月17日｜花旗发表研报指，香港首份《五年规划》及2026年《施政报告》的楼市相关部分未见惊喜，重点聚焦北部都会区、人才与学生、市区更新及公营房屋。该行指出，未来十年可发展土地平整量较去年计划减少4%至2,500公顷，约七成来自北部都会区；公私营房屋比例维持70/30不变，未来五年各年私宅落成量料较2021至25财年均值(约1.8万伙)减少8%至1.7万伙，公营房屋落成量则不少于每年3.5万伙，五年合共约19.2万伙(不包括简约公屋)，均值升73%。该行对2027年预期楼价展望仍持建设性看法，但在今年为止已上涨12%后，预期今年余下时间将进入整固期。与此同时，奢侈品零售及核心区写字楼的即期租金与租金重置已于2026年下半年进入拐点，支持租金动能，带来更强现金流与股息可见度。该行预期收租股将持续跑赢开发商，首选太古地产、九龙仓置业、领展及新鸿基地产。

电报 ·09-17 13:20

【大行评级丨里昂：下调新鸿基地产目标价至136港元，维持“跑赢大市”评级】格隆汇9月11日｜里昂发表报告指，新鸿基地产公布2026财政年度业绩，基本溢利228.5亿港元，同比升4.6%，大致符合该行预期，但较市场预期低2%；全年每股派息同比升4%至3.91港元，派息比率维持约50%不变。净负债比率降至10.7%，资产负债表强劲，具充足灵活性把握市场机会。管理层对香港住宅市场仍持建设性看法。该行维持预测香港住宅楼价2026年升12%、2027年再升5%。该行维持对其“跑赢大市”评级，但将目标价由148港元降至136港元，因对截至2027财政年度末每股资产净值220.20港元的折让由30%扩阔至38.1%(较五年平均高两个标准差)，以反映香港物业市场近端不确定性上升。

电报 ·09-11 14:40

【大行评级丨花旗：微升新鸿基地产目标价至168.3港元，料派息有提升空间】格隆汇9月11日｜花旗发表研报指，新鸿基地产2026财年业绩表现稳健，盈利符合预期，每股派息较该行预测高1%。该行对公司看法正面，目前预测2027至2029财年每股派息将分别达到4.2港元、4.45港元及4.8港元。2027财年目标香港发展物业销售额达330亿港元，考虑到2027财年已完工项目中有90%已预售，该行认为新地在推售余货时较有灵活性，定价能以利润率为先，维持新地“买入”评级，目标价由168港元轻微上调至168.3港元，对应每股资产净值约20%折让不变。

电报 ·09-11 14:23

【大行评级丨高盛：微降新鸿基地产目标价至169港元，重申“买入”评级】格隆汇9月11日｜高盛发表研报指，新鸿基地产截至6月底止2026财年业绩符预期，撇除物业公允值亏损等后，上财年基本纯利升5%至229亿港元，符该行及市场预期。香港物业销售超标，发展物业利润率复甦上轨道，并录得农地收回收益。该行因应最新业务趋势及物业时间表，将2027至2028财年每股盈利预测下调5%至6%，并引入2029财年估计。该行认为公司作为香港领先发展商及业主，可受惠于香港物业多年上升周期，目前估值吸引，重申“买入”评级，目标价由170港元微降至169港元。

电报 ·09-11 14:10

【大行评级丨花旗：九龙仓置业完全退出新加坡市场，重申“买入”评级】格隆汇9月10日｜花旗表示，九龙仓置业宣布以3.1亿坡元向新加坡本地业主出售Scotts Square，花旗对此交易持正面看法，并重申“买入”评级，目标价36港元。该行指，出售价较该资产账面值2.82亿新加坡元有约10%溢价，估计退出资本化率为3.4%，惟低于2024年推售时的4.5亿坡元。交易完成后，九龙仓置业将退出新加坡，成为纯香港收租股，或有利投资者定位及估值。该行估计利息成本节省可带来约1%每股派息增厚(按香港投资物业及酒店核心基本溢利90%派息)，而租金损失(约占组合0.7%)不计入可分派盈利。

电报 ·09-10 16:43

【大行评级丨里昂：重申九龙仓置业“跑赢大市”评级及首选股地位】格隆汇9月10日｜里昂发表报告指，九龙仓置业同意以3.1亿坡元(约19.1亿港元)出售新加坡Scotts Square，代价较6月底止账面值2.82亿坡元溢价约10%，预期交易于今年11月10日完成，所得款项将用于减债。作为香港奢侈品零售复苏及资本管理改善的代表，里昂重申九龙仓置业“跑赢大市”评级及目标价42.2港元，并继续视该股为首选股之一。该行称，交易进一步强化资产负债表，改善资本效率，并展现管理层对提升股东回报的专注。

电报 ·09-10 11:12

【大行评级丨美银：下调恒基地产目标价至31港元，评级降至“中性”】格隆汇9月3日｜美银证券发表研报指，香港住宅市场的逆风加剧，加上恒基地产中期的内地投资物业土地续期风险及高财务杠杆，或限制其股价上行空间。该行估计恒地多个主要内地投资物业的土地使用权将于未来18年内到期，估计续期20年需要支付补地价约60亿港元，料将拉低每股资产净值(NAV)1.5港元。另一方面，香港市区重建计划料可释放66亿港元利润(每股1.4港元)，但额外总楼面面积带来的净资产增幅有限。美国加息预期升温，香港楼价呈回软初步迹象，在上半年累升8%后短期料面临压力，但料不会重大转势，租务需求坚韧限制楼市下行空间。该行将恒地目标价由33港元下调至31港元，评级由“买入”降至“中性”。

电报 ·09-03 14:21